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    经办案例

    房屋买卖合同纠纷案例2

    发表日期:2018年05月11日 10点55分51秒




    广东省佛山市中级人民法院

    民 事 判 决 书

    (2017)粤06民终11404号

    上诉人(原审原告):熊进聪,男,汉族,1993年8月8日出生,住广东省阳山县。

    委托诉讼代理人:黄燕玲,广东星英律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告):欧孟丽,女,汉族,1971年8月13日出生,住广东省佛山市顺德区。

    委托诉讼代理人:颜利,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告):梁汉健,男,汉族,1996年4月23日出生,住广东省信宜市。

    委托诉讼代理人:颜利,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告):罗冬月,女,汉族,1972年6月29日出生,住广东省信宜市。

    委托诉讼代理人:颜利,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告):梁兴栋,男,汉族,1971年10月4日出生,住广东省信宜市。

    委托诉讼代理人:颜利,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    原审第三人:佛山市南苑房地产中介服务有限公司,住所广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会南源路188号之二,统一社会信用代码914406063150950758。

    法定代表人:叶德良。

    上诉人熊进聪因与被上诉人欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋、原审第三人佛山市南苑房地产中介服务有限公司(以下简称南苑公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初9669号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

    熊进聪上诉请求:一、撤销一审判决第二项,改判为:1.欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付违约金58000元以及因违约、房价上涨的损失247760元(按涉案房屋楼盘的二手房均价12000元/㎡计算);2.欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付中介服务费2850元。二、本案的一审、二审诉讼费由欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋承担。事实和理由:一审法院对案件事实查明不清,其关于涉案《房地产买卖合同》无法继续履行的根本原因认定错误。通过一审庭审的相关证据以及熊进聪、欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋和南苑公司的陈述,可见本案事实的时间点:2017年3月17日,熊进聪与欧孟丽签订《房地产买卖合同》;2017年3月底,熊进聪通过按揭公司办理银行按揭贷款;2017年4月底,欧孟丽在知道熊进聪的银行按揭无法批下来以后,通过中介方通知熊进聪其单方要求将支付方式改为一次性支付房款,并将支付期限设定在2017年5月15日前,熊进聪承诺筹钱;2017年5月12日,欧孟丽在熊进聪和中介都不知情的情况下与案外人就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》,将涉案房屋卖给案外人;2017年5月13日,熊进聪告知中介已凑齐房款;2017年5月14日,欧孟丽告知中介房子不卖了;2017年6月8日,熊进聪发送律师函要求欧孟丽继续履行合同;2017年6月15日,欧孟丽与案外人办理涉案房屋的产权变更登记。就上述事实,从法律的角度看,2017年4月底欧孟丽在得知按揭无法批下来后没有选择直接解除合同,而是另行自行设定了一次性支付房款的支付方式和支付期限,同时熊进聪也表示正在筹钱,应视为双方协商一致变更合同支付方式以及支付期限。但在期限内,欧孟丽在没有正式告知熊进聪的情况下,于2017年5月12日与案外人就涉案房屋签订新的房屋买卖合同,其行为实际就是一房二卖,已构成根本违约。再看一审判决,一审法院完全忽视双方后期已就变更付款方式协商一致的事实,直接以熊进聪贷款没有批下来作为合同无法继续履行的原因,驳回熊进聪的相关诉讼请求。事实上,熊进聪已于2017年5月13日即欧孟丽给予的期限前告知中介已凑够钱支付房款,而欧孟丽与案外人是在2017年6月15日办理涉案房屋的变更登记的,中间相隔一个月时间,此期间熊进聪多次以各种途径包括发送律师函希望与欧孟丽继续交易都遭到拒绝,可见合同不能继续履行的原因不在于熊进聪而在于欧孟丽一房二卖。一审法院在事实的时间线如此清晰的情况下仍作出如此判决,令人难以信服。另外,由于限购政策,此次合同未能履行导致熊进聪已失去在同一镇街购买商品房的资格,给在北滘工作生活的熊进聪造成了极大的生活不便以及较大的经济损失。

    欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。

    熊进聪向一审法院起诉请求:1.欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪返还定金20000元;2.欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付违约金58000元以及因违约、房价上涨的损失247760元(按涉案房屋楼盘的二手房均价12000元/m2计算);3.欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付中介服务费2850元;4.本案的诉讼费由欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋承担。

    一审法院认定事实:涉案房屋是罗冬月与梁汉健共同共有,罗冬月与梁汉健是母子关系,梁兴栋与罗冬月是夫妻关系。梁兴栋、罗冬月、梁汉健就房屋出售事宜与欧孟丽办理了委托公证手续,委托欧孟丽出售涉案房屋。2017年3月17日,熊进聪与欧孟丽、南苑公司签订一份《房地产买卖合同》(编号S××2),该合同第一页抬头“卖方委托人”处写的是“欧孟丽”,“买方”处写的是“熊进聪”。第三页落款处,欧孟丽在“卖方/卖方委托人”处签名,熊进聪在“买方/买方委托人”处签名,南苑公司在“经纪方”处盖章。合同约定涉案房屋成交价580000元,付款方式为:“1.定金50000元,买方应在签署本合同之日自行交付卖方,买卖双方在签署本合同之时已授权经纪方推荐的按揭机构或银行办理按揭手续,并在15个工作日内提供齐全资料签署银行按揭文件,买方向银行申请25年520000元的银行按揭贷款(以银行最终批准的结果为准),由买方支付贷款所需费用。待银行出具《贷款合同》之日起15个工作日内双方提供齐全资料办理房产过户手续。2.首期楼款(不含定金)10000元,买方应在过户当日自行交付给卖方,买卖双方自行承担法律责任,如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额,二者相差金额买方须在过户当日补足交给卖方;3.尾款楼款(即申请贷款额):520000元,由本次交易申请贷款的银行直接划入卖方银行账户里。”《房地产买卖合同》第十三条又对定金进行了补充约定:“买方今日(2017年3月17日)先给卖方定金20000元整,等银行出具同贷书后补齐定金30000元整”。签订合同当日,熊进聪向欧孟丽支付了20000元定金,欧孟丽出具了收款收据。

    2017年5月12日,欧孟丽与案外人苏某签订《房地产买卖合同》,将涉案房屋以550000元的价格卖给苏某,并于2017年6月14日缴纳了涉案房屋过户所需的契税、增值税、个人所得税等。

    熊进聪于2017年6月23日向一审法院提起诉讼,要求:1.判令欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪返还定金20000元;2.判令欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付违约金58000元以及因违约、房价上涨的损失247760元(按涉案房屋楼盘的二手房均价12000元/m2计算);3.判令欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋向熊进聪支付中介服务费2850元;4.本案的诉讼费由欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋承担。

    对于熊进聪的诉请,欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋认为:1.其后来将房屋出售给案外人是因为熊进聪征信问题导致银行不同意给熊进聪贷款,其间其也曾告知熊进聪可一次性付清房款继续履行合同,但熊进聪明确表示无法一次性支付购房款,且至今连合同约定的定金也未足额支付,可见熊进聪已明确表示不继续履行本案所涉的《房屋买卖合同》。2.2017年5月11日,其打电话给熊进聪询问款项支付问题,熊进聪明确向其表示无能力筹集到款项。后来也没有过来与其见面,且不再接听其电话。其因急需资金才于2017年5月12日与案外人苏某签订《房屋买卖合同》,且是以低于与熊进聪约定的合同价出售(房屋是以550000元的价格出售的,而本案合同约定的价款为580000元),是熊进聪的违约行为才导致本案《房屋买卖合同》无法进行,并对其造成了30000元的损失。3.其与案外人苏某签订合同时已告知苏某其与熊进聪签订过《房屋买卖合同》,如熊进聪要继续履行合同的话,在6月14日之前也是可以将案涉房屋过户给熊进聪的。但熊进聪并没有以实际行动履行合同,连定金也未足额支付给欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋。本案违约责任应由熊进聪承担,熊进聪无权要求返还定金也无权要求欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋支付违约金及赔偿损失,请求法院驳回熊进聪的请求。

    庭审中,南苑公司陈述:1.2017年4月底按揭公司通知南苑公司称买方资质不足,无法得到银行的同贷书。2.卖方当时对南苑公司称其急需要用钱,不能等买方太长时间。南苑公司曾多次与买方沟通,但买方称其没有钱支付购房款。3.买方曾口头称其会想办法筹钱,但未明确答复其什么时候可以支付购房款。而卖方明确表示要买方在5月15日前支付购房款。4.卖方在约买方见面未果,且多次打电话买方不接的情况下,大约于5月14、15日告知南苑公司不卖房了。5.买方大约在5月13、14日打电话称已筹到购房款,但南苑公司不清楚是否属实,且熊进聪之后也从未出现过。期间卖方一直要求与买方见面,但买方也未出现。

    另查,案外人潘某与熊进聪是表兄弟关系,涉案房屋的沟通、交易都是由潘某代熊进聪进行的。

    一审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋是否存在违约行为,熊进聪请求欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋返还其定金、支付违约金、中介服务费及房屋上涨损失是否应予以采纳。根据熊进聪与欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋提交的证据,结合熊进聪、欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋及南苑公司陈述可知,涉案《房地产买卖合同》没有继续履行,双方无法就涉案房屋办理过户的原因在于熊进聪无法获得银行贷款,未能按约支付欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋购房款所致,欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋不存在违约行为,熊进聪请求欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋支付违约金、房屋上涨损失及中介服务费,理据不足,一审法院不予采纳。对于熊进聪主张的返还定金20000元问题。合同对熊进聪无法获得银行贷款时如何支付购房款未进行约定,现欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋已将涉案房屋出售予案外人,双方也不可能就款项支付重新进行协商,故一审法院对熊进聪请求返还定金20000元予以支持。定金20000元由欧孟丽收取并出具收款收据,涉案房屋的所有人是罗冬月与梁汉健,梁兴栋与罗冬月是夫妻关系,故该定金20000元由欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋共同返还给熊进聪。

    综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋于判决发生法律效力之日起十日内向熊进聪返还定金20000元;二、驳回熊进聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2679.58元、财产保全费1870元,合计4549.58元(熊进聪已预交),由熊进聪负担4213.58元,欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋负担336元。

    二审中,熊进聪向本院提交了微信聊天记录截图,拟证明2017年5月13日熊进聪已经根据双方最新约定筹齐全款,2017年5月14日欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋通过中介告知房子不卖了。欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋质证后认为:1.这是中介与熊进聪一方的单方聊天记录,欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋不予确认。2.即使聊天记录是真实的,5月13日、14日的聊天记录内容没有显示熊进聪已经筹到钱,只是说有没有打电话。在第一张微信截图,中介方说不卖了,那一天是5月11日。语音聊天记录里面,熊进聪一直以为欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋因房价上涨而违约,事实上是熊进聪无法得到银行贷款而违约,但却一直认为是欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋毁约而追究责任。卖方当时真的缺钱用,导致后面低价卖房。3.该证据无法证明在5月13日、14日熊进聪筹到足够的钱。本院认证意见如下:熊进聪提交的微信聊天记录截图,不能证明欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋违约。

    经审查,本院对一审判决认定的事实予以确认。

    本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定,结合熊进聪提出的上诉请求与理由,本案二审争议焦点为欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋是否应向熊进聪支付违约金58000元以及损失247760元、中介服务费2850元。

    经查,熊进聪上诉主张欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋应向其支付违约金58000元以及损失247760元、中介服务费2850元的主要理由是双方协商一致变更了合同支付方式和支付期限,熊进聪已于期限内凑够钱支付房款,但欧孟丽在期限内与案外人签订新的房屋买卖合同,一房二卖,构成违约。对此,本院分析如下:本案双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,且未违反法律和行政法规的强制性规定,属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定,双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现熊进聪主张双方协商一致变更了合同支付方式和支付期限,欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋构成违约,经查,根据双方提交的证据,结合双方及南苑公司陈述可知,因熊进聪无法获得银行贷款,未能按约支付欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋购房款,虽然欧孟丽提出熊进聪给付现金,但熊进聪一直未予以明确答复可以现金给付以及具体何时给付,在此情况下,熊进聪主张其已于2017年5月13日告知中介已凑够钱支付房款,但却未以实际行动履行,或者出示其确实已凑够钱的相关凭证,且熊进聪一直未将定金30000元补齐,故欧孟丽一方于2017年6月14日与案外人办理涉案房屋的过户完税手续,不能认定为违约。熊进聪上诉主张欧孟丽、梁汉健、罗冬月、梁兴栋违约,应向其支付违约金58000元以及损失247760元、中介服务费2850元,理据不足,本院不予支持。

    综上所述,熊进聪的上诉请求不能成立,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费5359.16元,由熊进聪负担。

    本判决为终审判决。

    审判长:陈笑尘

    审判员:钱伟

    审判员:安静

     

    二〇一八年一月三十日

    书记员:周英洋



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