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    经办案例

    以房价变动为赔偿依据的成功案例

    发表日期:2018年05月11日 10点49分12秒




    广东省佛山市中级人民法院

    民 事 判 决 书

    (2017)粤06民终9765号

    上诉人(原审被告):何玉明,女,汉族,1987年12月13日出生,住广东省佛山市顺德区,

    委托诉讼代理人:胡晓武,广东广立信律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:涂文婷,广东广立信律师事务所律师。

    被上诉人(原审原告):曾劲松,男,汉族,1990年11月20日出生,住广东省南雄市,

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:潘敏仪,广东顺晖律师事务所律师。

    上诉人何玉明因与被上诉人曾劲松房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初5726号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

    何玉明上诉请求:1.撤销一审判决第二项判决,改判何玉明向曾劲松返还定金50000元及支付违约金(含损失)219900元;2.本案一、二审诉讼费用由曾劲松承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误,错误地将导致涉案房屋买卖合同无法履行的责任全部归责于何玉明,且罔顾曾劲松提供的《房地产估价报告书》的真实性、合法性均严重存疑的情况,仍采纳该《房地产估价报告书》作为本案确定曾劲松遭受损失的证据,显失公平公正。一、2016年5月24日,何玉明得知涉案房屋被查封后已经及时通知并告知中介及曾劲松关于房屋查封情况。曾劲松在清楚涉案房屋被查封且无法继续履行合同的情况下仍要求继续履行房屋买卖合同,不同意解除合同,因此,2016年5月24日之后的房价涨幅损失部分应当由曾劲松自行承担。1.何玉明在2016年5月24日通知曾劲松与中介关于涉案房屋被查封的事实。根据曾劲松提供的房屋查询证明和证人证言足以证实曾劲松在2016年5月30日就明知涉案房屋被法院查封的事实。该房屋查询证明是双方于2016年5月30日共同前往佛山市顺德区档案馆查询得知获得的。何玉明从未就涉案房屋被法院查封的事实对曾劲松进行隐瞒。2.2016年5月,何玉明告知曾劲松涉案房屋被查封后,询问曾劲松如何处理双方的房屋买卖合同,曾劲松坚持要求等到涉案房屋解除查封,可以办理过户手续时再继续履行合同。从2016年5月至曾劲松起诉之日已经近乎一年之久,曾劲松在此期间坚持要求继续履行合同,不同意由何玉明退回定金,才导致了其所谓的房价上涨导致的损失。该部分的损失是由于曾劲松单方的放任行为导致的,曾劲松作为一个完全民事行为能力人,本身就有不可推卸的责任。3.曾劲松仅向何玉明交付了50000元的定金,一直没有支付剩余1149000元的房屋价款。在得知涉案房屋被查封后,曾劲松完全有能力另行购买房屋。即使涉案房屋被查封导致本案合同无法履行,也不构成阻碍曾劲松另行购买房屋的因素。曾劲松明知且可预见涉案房屋所在地段房价上涨趋势明显,仍不另行购买其他房屋,在有能力防止损失进一步扩大的情况下,仍放任损失继续扩大,由此导致的经济损失应当由曾劲松承担。从2016年5月一直拖到起诉之日近一年,房价涨幅达到较高水平时,就提起诉讼,明显是为了谋取不当得利。4.按照日常生活情理,曾劲松作为一个完全民事行为能力人,且长期有打算在佛山市顺德区北滘镇购买房屋用于居住,其在2016年5月至2017年4月这一年时间里,完全可预见、甚至是见证着佛山市顺德区北滘镇的房价涨势,但其一直放任其可预见的损失继续扩大。何玉明认为,2016年5月起之后的房价上涨导致的损失应当由曾劲松自行承担。二、一审判决认为房价上涨为不可预期,因此房价上涨的经济风险应由违约方承担是错误的,该认定与房地产市场价格趋势相违背。三、曾劲松提供的《房地产评估报告书》不具有真实性、合法性,何玉明在质证阶段就提出了异议,指明了该报告书的严重缺陷之处,并说明了该报告的来源不合法。一审判决对此只字未提,迳自采纳该报告作为本案确定巨额经济损失的主要证据,缺乏事实和法律依据。1.何玉明从未委托评估公司进行评估,曾劲松没有提交任何何玉明出具的评估委托手续。2.经过何玉明调查,佛山市博顺房地产土地评估有限公司表示,办理房屋价值评估的委托手续包括必须由房屋所有权人本人亲自签署评估委托书,否则,公司无法进行任何评估,也不可能违反委托程序出具任何评估报告书。3.《评估报告》的估价目的明显与事实不符。4.何玉明从未同意也从未将房屋钥匙交给评估公司进入涉案房屋进行评估,因此,评估报告对涉案房屋内部建筑结构描述明显属于虚假。四、一审判决认定何玉明未能提供房产证原件,无法配合办理案涉房产的转按揭手续是错误的。即使何玉明遗失了房产证也是可以通过补办手续获得房产证,而且,何玉明与曾劲松去银行办理转按揭申请时已经提供房产证复印件资料,银行一直未通知何玉明提供房产证原件予以核对进行下一步审批程序,即银行未需要核对房产证原件。何玉明认为,根据银行办理转按揭的审批程序、手续和流程,何玉明未提供房产证原件并末影响转按揭办理手续及房屋买卖合同的履行。五、在本案中,曾劲松存在多种不诚信行为,侵犯何玉明的合法权益。请求二审法院查明本案事实,公平公正依法作出改判。1.双方签订《房屋买卖合同》时明确约定办理转按揭手续,证明曾劲松明知涉案房屋是有办理按揭的,却在起诉状中称何玉明隐瞒涉案房屋办理银行抵押的情况,明显与事实不符且自相矛盾。2.曾劲松自2016年5月份就明知房屋被查封的事实,却一直不同意解除房屋买卖合同,坚持要求继续履行合同,等到房屋可以办理过户手续,一直拖到2017年4月才提起诉讼,存在利用房价上涨的事实进行恶意诉讼的嫌疑。3.曾劲松提供的《房地产评估报告》从内容、委托手续、委托目的等方面看,均明显不具有真实性、合法性,属于虚假证据。

    曾劲松辩称,一审判决认定事实清楚,论述充分,适用法律正确,应予维持。

    曾劲松向一审法院起诉请求:1.依法解除曾劲松、何玉明双方于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》;2.依法判令何玉明向曾劲松退还定金(50000元)、支付违约金(119900元)并赔偿曾劲松损失(500000元),共计669900元;3.判令何玉明承担本案全部诉讼费用。

    一审法院认定事实:一、何玉明作为卖方,曾劲松作为买方,佛山市南苑房地产中介服务有限公司作为经纪方于2016年4月14日签订《房屋买卖合同》一份,合同约定曾劲松以1199000元的价格购买何玉明所有的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸16栋1702的房屋(房地产权证号:03×××04)。合同约定房产成交价为1199000元,买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料(含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等),如任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不准确、不合法等情形,从而导致合同的目的不能实现,应承担成交价10%的违约金或双倍返还定金。另约定该房办理转按揭。曾劲松已于合同签订之日(2016年4月14日)向何玉明支付定金50000元。二、何玉明收取定金后一直未能提供房产证原件,而办理转按揭手续需要审核房产证原件,因此无法配合办理案涉房产的转按揭手续;何玉明但又明确表示愿意出卖房产(2016年5月25日微信聊天记录),经纪方多次微信方式催促,何玉明既未办理房产证补办手续,亦未履行相关合同义务。涉案房屋于2013年11月25日已办理抵押登记,抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德分行,涉案房屋于2016年5月11日被一审法院查封[案号(2016)粤0606民初6225号]。三、佛山市博顺房地产土地评估有限公司于2017年4月14日出具《估价报告》,估价结果为估价对象(案涉房产)在价值时点2017年4月14日的评估价值为1922000元。何玉明当庭明确不对案涉房屋申请价格评估。何玉明、曾劲松均确认案涉房屋为毛坯。

    一审法院认为,曾劲松与何玉明之间的买卖合同合法有效,一审法院予以确认,合同的相对方在履行合同的过程中,均应遵循诚实信用原则。对于曾劲松诉请解除双方于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》,且何玉明在2017年6月27日出具的答辩状中表示同意解除合同并退回定金50000元,因此一审法院判令曾劲松与何玉明于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》在2017年6月27日解除,并支持曾劲松诉请何玉明退回定金50000元,但该合同的违约条款继续适用。对于违约责任分析,合同约定付款方式为转按揭,因此曾劲松应根据《房屋买卖合同》第四条第1款约定及时提供房产证原件以办理转按揭手续,根据何玉明陈述及微信记录显示,何玉明从未提供房产证原件,不可能通过银行转按揭审批,何玉明亦未在合理期限内办理房产证原件补办手续,之后合同无法继续的根本原因在于何玉明的房产被法院查封,导致合同目的无法实现,一审法院认定何玉明构成违约;曾劲松在合同履行过程中并无过错,何玉明辩称曾劲松因自身原因未能获转按揭手续的审批通过,何玉明该抗辩没有事实依据,未办理转按揭手续曾劲松亦无法继续支付余款,因此一审法院不予采纳何玉明抗辩。对于曾劲松诉请何玉明赔偿违约金119900元并赔偿损失500000元,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定,当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。由于何玉明违约,曾劲松有权向何玉明主张违约金,违约金应参照曾劲松的实际损失予以调整,根据《房屋买卖合同》第六条第一款约定,何玉明应承担房屋成交价10%的违约金即119900元,该项诉请有合同与法律依据,一审法院予以支持;对于曾劲松诉请的损失即曾劲松主张增加的违约金,曾劲松举证佛山市博顺房地产土地评估有限公司于2017年4月14日出具《估价报告》,估价结果为估价对象(案涉房产)在价值时点2017年4月14日的评估价值为1922000元,一方面佛山市博顺房地产土地评估有限公司为有估价资质的公司,且参考佛山市近期房价涨幅实际情况,一审法院采纳《估价报告》的意见,对于案涉房产市值认定为1922000元,另一方面何玉明虽对该报告有异议,但明确不申请重新估价,应承担举证不能的不利后果。因此《估价报告》评估案涉房产在价值时点2017年4月14日的评估价值为1922000元,房产交易价为1199000元,计得何玉明违约行为造成曾劲松房价上涨损失723000元,曾劲松主张损失500000元为对于自身合法权益的自由处分,一审法院予以支持;综上计得违约金(含损失)共计619900元,该项诉请未超出曾劲松实际损失额,一审法院予以支持。何玉明抗辩称房价上涨部分不应由何玉明承担,但房价上涨为不可预期,因此房价上涨的经济风险应由违约方即何玉明承担。

    综上,曾劲松的起诉有事实与法律依据,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、曾劲松与何玉明于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》在2017年6月27日解除;二、何玉明于判决发生法律效力之日起七日内向曾劲松返还定金50000元及支付违约金(含损失)619900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费10499元,减半收取计5249.5元,财产保全费3020元,合计8269.5元,由何玉明负担并直接向曾劲松支付。

    二审中,双方当事人均没有提交新证据。

    经审理,一审判决认定事实清楚,本院予以确认。

    本院认为,本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》因涉案房屋被法院另案查封而无法继续履行,何玉明构成违约,根据该合同第六条的约定,作为守约方的曾劲松有权解除合同,并要求何玉明双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。现曾劲松诉请解除合同,除了要求何玉明按照合同约定支付违约金119900元外,还要求何玉明赔偿损失500000元,何玉明对此提出异议,主张支付违约金(含损失)219900元。综合双方的诉辩,本案二审的争议焦点在于何玉明应如何承担违约责任。对此,本院分析如下:

    《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”根据本案查明的事实,涉案房屋于2016年5月11日即被法院另案查封,何玉明已于2016年5月25日将该情况告知中介并由中介转告给曾劲松,曾劲松持有2016年5月30日打印的佛山市顺德区档案馆的证明材料亦可以佐证何玉明关于曾劲松已于2016年5月30日知悉涉案房屋被查封事宜陈述的真实性。在曾劲松已经知悉涉案房屋被查封的情况下,其应当知晓涉案合同存在继续履行的障碍,但仍坚持继续履行合同,并在该障碍存在近一年后才诉请解除合同,对于因房价不断上涨导致的损失扩大,曾劲松自身亦存在一定的过错,故本院对曾劲松提交的以2017年4月14日为评估价值时点的估价报告的结论不予采纳。一审法院认定房价上涨的经济风险应全部由何玉明承担,有失公允,本院予以纠正。在曾劲松仅支付了购房定金50000元的情况下,综合考虑合同的履行情况、何玉明的过错程度以及曾劲松的预期利益等因素,本院认为何玉明主张的违约金219900元较为公平合理,故予以支持。

    综上所述,何玉明的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

    一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初5726号民事判决第一项;

    二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初5726号民事判决第二项为:何玉明应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾劲松返还定金50000元及支付违约金(含损失)219900元;

    三、驳回曾劲松的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费5249.5元,财产保全费3020元,合计8269.5元,由何玉明负担3331.75元,曾劲松负担4937.75元;二审案件受理费元5384.5元,由曾劲松负担。

    本判决为终审判决。

    审判长  陈笑尘

    审判员  钱 伟

    审判员  安 静

     

    二〇一七年十二月十一日

    书记员  钟勉力



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