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    房屋买卖合同纠纷案例

    广东省佛山市顺德区人民法院

    2017)粤0606民初8556

    原告:曾小丽,女,1972820日出生,汉族,住四川省资中县,

    委托诉讼代理人:李江友,广东顺晖律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:谢跃健,广东顺晖律师事务所律师。

    被告:何汉城,男,19791225日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区,

    被告:郑荣荣,女,1987815日出生,汉族,住河南省淮滨县,

    两被告的共同委托诉讼代理人:潘启伟,广东纬国律师事务所律师。

    原告曾小丽与被告何汉城、郑荣荣房屋买卖合同纠纷一案,本院于201768日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢跃健,两被告的共同委托诉讼代理人潘启伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求:1.判令两被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》,两被告协助原告将位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会桂园路68号尚悦名都花园xxxx房屋变更登记到原告名下;2.判令两被告向原告支付迟延履行合同的违约金(从起诉之日起,以房屋总价1170000元为基数,按日千分之一计至房产变更登记到原告名下之日止);3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告和两被告及经纪方佛山云房数据信息有限公司于201719日签订了《房屋买卖合同》,约定原告以1110000元的价格购买被告所有的案涉房屋。原告于合同签订之日向两被告支付定金43000元。另,原告和两被告于2017410日签订补充协议,约定原告另增加购房款60000元,增加款项在过户当天由原告支付给两被告。原告于2017419日通过银行转账方式向被告郑荣荣支付400000元赎楼款后,两被告以各种理由推脱,拒不配合原告办理房屋产权过户手续。

    两被告辩称,导致房屋至今尚未交易过户的主要原因在原告未能依约履行义务;因案涉房屋已抵押给银行,要办理过户交易的前提必须偿还银行贷款、涂销抵押才能办理过户。故房屋买卖合同约定原告要全额垫资赎契,但原告在明知被告抵押余款43万元,而仅支付40万元,导致被告不能及时赎契交易。因原告在交易过程中不能顺利办理贷款手续,多次表示不太愿意继续交易,并希望双方的交易受到政府限购政策影响而不被追究违约责任。双方对房屋过户交易的具体时间没有明确约定,且原告从未通知被告去办理过户手续。虽然合同约定赎契后30个工作日办理过户手续,但由于原告一直未能足额支付43万元而导致被告不能及时偿还贷款、涂销抵押、赎契交易,故30个工作日无从起算。按合同约定,本次交易所产生的税费全部由原告承担,但迄今为止原告尚未交纳,且一直没有通知被告办理过户手续,致使案涉房屋尚未交易过户。被告从未表示不将房屋出售给原告,相反积极与原告沟通,并通知原告在2017621日办理过户交易手续,故被告不存在违约事实。原告诉请被告支付违约金没有事实依据,且按日1%计算违约金过高,有违公平原则。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实,本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实,本院认定如下:对于原告提供的微信转账记录(转账2300元),被告未予以确认,且原告提供的微信聊天记录(61日、63日)打印件可佐证,收款方为被告郑荣荣,故本院对原告该微信转账记录予以确认。

    根据当事人陈述意见和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

    201719日,原、被告及中介机构佛山云房数据信息技术有限公司签订了一份《房屋买卖合同》,约定:由两被告将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会桂园路68号尚悦名都花园xxxx房屋出售给原告,总金额1110000元(不含交易税费);原告应于签订合同当天支付定金43000元,定金视为预付房款,由原告直接支付给两被告;两被告同意原告以商业贷款方式支付剩余楼款,原告应于本合同签订之日起30个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料,拟贷款80万元,实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准,两被告应无条件配合提交、签署应由两被告提交或签署的申请贷款所需资料;首期房款(不含定金、交房及户口保证金)267000元,支付时间为递件当天,先递件再付款;如因原告自身原因,自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足,原告应于知道前述事实后5日内补齐应付房款,否则视为违约;该房现为抵押状态,两被告应在签订本合同之日起15个工作日内备齐赎契所需要的资料,由中介机构代办提前还贷、赎契等手续,原告应于收到中介机构通知后3日内将赎契款存入两被告还贷账户,原告垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款,无需另行支付;原被告双方在接到中介机构通知后,应在2个工作日内积极配合中介机构共同办理相关手续,如交易一方因故不能及时办理,需征得对方同意,并确定办理时间并告知中介机构,且同一项手续改期履约不得超过二次,否则中介机构有权押后办理,产生的延期履约责任由交易双方自行承担;因房屋过户产生的所有税费全部由原告承担;若原告未按合同约定的期限履行义务,两被告有权要求原告以本合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同,如原告逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的,两被告可要求原告继续履行合同并按前述标准支付违约金直到履行义务为止,也可解除合同并选择要求原告支付该房出售总金额10%的违约金或没收原告已支付的定金;如两被告未按本合同约定的期限履行义务,原告有权要求两被告以本合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同,如两被告逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的,原告可要求两被告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止,也可解除合同并选择要求两被告支付本合同约定的该房产转让价总金额的10%的违约金或双倍返还原告已支付的定金;待本房屋出证后,原告帮两被告还贷完毕30个工作日内办理过户手续,如因国家政策原因导致不能交易,则两被告返还原告定金43000元。合同签订当日,原告向两被告支付定金43000元,两被告出具一份《收款收据》,确认收到原告定金43000元。2017410日,原告与两被告签订一份《补充协议》,约定:原告承担两被告余下中介费1万元,过户当天原告支付两被告总价款基础上增加6万元,两被告在201748日领取房产证,原告须于2017420日之前存入银行按揭账户中。2017419日,原告向被告郑荣荣转账支付400000元,两被告于当日向原告出具一份《收款收据》,确认收到原告赎楼款400000元。201759日,原告向被告郑荣荣微信支付2300元。合计,原告共向两被告支付445300元,余下购房款724700元未付。后原、被告双方因案涉房产过户问题产生分歧。因协商无果,原告于201768日诉至本院。

    另查明,位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会桂园路68号尚悦名都花园xxxx房屋于2017317日登记在被告郑荣荣、何汉城名下(房地产权证号:11××7211××73)。至20174月份,案涉房屋按揭贷款余额为436122.6元;至20175月份,案涉房屋按揭贷款余额为435493.72元;至20176月份,案涉房屋按揭贷款余额为434862.47元。两被告于2017620日办理涂销抵押手续。2017620日,两被告通知原告于2017621日办理案涉房屋过户手续,但原告未予配合。

    本院认为,原告与两被告双方签订的案涉《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效,受法律保护,双方应依约履行。

    本案中,两被告主张因原告未按合同约定足额支付购房款,导致其未能及时赎契交易,故两被告不存在违约行为。对此,本院认为,截至2017419日,原告向两被告支付购房款(包括定金)合计443000元,而截至20176月份,案涉房屋按揭贷款余额为434862.47元,故原告支付的购房款已足够两被告办理涂销抵押,但两被告却于2017620日才办理涂销抵押手续,导致涉案《房屋买卖合同》未能按时履行,应认定属于两被告责任,两被告应承担相应的违约责任。两被告主张定金不应作为购房款用于偿还贷款,理据不足,本院不予采纳。原告主张继续履行案涉《房屋买卖合同》,合理合法,本院予以支持。为方便执行,经济诉讼,本院酌定由原告向两被告支付余下购房款724700元后,由被告协助原告办理位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会桂园路68号尚悦名都花园xxxx房屋的过户手续。因两被告违约,原告主张两被告自起诉之日即201768日起按总价款的日1‰计付违约金,符合法律规定,本院予以支持。在案涉合同履行过程中,两被告通知原告于2017621日办理案涉房屋过户手续,而原告未予以配合,故本院酌定违约金计至2017620日止共13天即15210元,此后损失由原告自行承担。购房款与违约金相抵扣后,原告还应向两被告支付709490元。对原告其他超过合理范围的诉讼请求,本院不予支持。

    综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

    一、原告曾小丽与被告何汉城、郑荣荣于201719日签订的《房屋买卖合同》继续履行;

    二、被告何汉城、郑荣荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾小丽支付违约金15210元;

    三、原告曾小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向被告何汉城、郑荣荣支付购房款724700元(与上述第二项确定的款项抵扣后,原告曾小丽还应向被告何汉城、郑荣荣支付购房款709490元);

    四、被告何汉城、郑荣荣于原告曾小丽付清上述第三项确定的款项709490元之日起十五日内协助原告曾小丽办理位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会桂园路68号尚悦名都花园xxxx房产的所有权过户登记手续;

    五、驳回原告曾小丽的其他诉讼请求。

    案件受理费减半收取为7665元,财产保全费5000元,共计12665元(原告已预交),原告曾小丽负担2665元,被告何汉城、郑荣荣负担10000元。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

    审判员  杜镇年

     

    二〇一七年八月二十八日

    书记员  李书琼



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